Hi Mokotów: готовий будинок Cordia на Боксерській, біля самої межі Мокотова

Як змінювалися ціни: рік історії за державною базою

З 2025 року забудовники зобовʼязані щодня публікувати ціну кожної вільної квартири у відкритій державній базі. Hi Mokotów робить це з 10 вересня 2025 року, коли будинок ще будувався. Порівняти, що було тоді і що зараз, корисніше за будь-яку рекламу: видно, куди забудовник рухає ціни і де в нього є запас для розмови про знижку.

Картина за рік вийшла проста. Із 40 вільних квартир 36 коштують дорожче, ніж восени 2025 року, чотири - дешевше. Типова зміна - плюс 3,9%: у половини квартир зростання менше, у половини більше. Ціни піднімали не плавно, а хвилями: у травні в 21 квартири, наприкінці вересня одразу в 34. Між хвилями забудовник правив окремі квартири.

Відкриті дані dane.gov.pl: файл Hi Mokotów sp. z o.o. від 13.10.2026, історія цін кожної квартири з 10.09.2025.

Найцікавіші винятки. Однокімнатні близько 29 m² були найдорожчими за метр у всьому будинку: 23,5-25,4 тисячі zł. У вересні тільки їх подешевили на 3%, і тепер вхід у будинок починається з 663 676 zł. Двокімнатну A.44 на 6 piętro (по-нашому сьомий поверх) знизили ще у квітні, одразу на 67 тисяч, а у вересні додали загальні 3%. Підсумок однаково мінус 43 тисячі до ціни минулої осені.

dane.gov.pl, файл Hi Mokotów sp. z o.o.: перший запис 10.09.2025, поточна ціна на 13.10.2026. Поверх по-польськи: parter - перший поверх по-нашому, 1 piętro - другий і так далі.

Окремо про трикімнатну B.97 на першому поверсі. 6 серпня її ціну метра підняли одразу на 14%, потім ще двічі, і за рік вона подорожчала на 19%, майже на 188 тисяч zł. Чому, у файлі не сказано: там видно лише нову ціну. Якщо ця квартира вам цікава, насамперед запитайте в офісі, що змінилося, наприклад у площі, садку чи складі того, що продається разом із нею. Як читати такі історії цін, ми розібрали в окремій статті, а як використати їх у торгу - в огляді чи можна торгуватися із забудовником.

Цю історію можна перевірити й самому, без посередників. На сайті dane.gov.pl у забудовника є набір даних «Ceny ofertowe mieszkań dewelopera Hi Mokotów sp. z o.o. w 2026 r.», новий файл зʼявляється щодня. У ньому щодо кожної вільної квартири видно ціну метра, підсумкову ціну і дату, з якої вона діє, а ще ціни місць у гаражі й боксів. Якщо квартира зникла з файлу, зазвичай це означає, що її продали або забронювали. Ми дивимося цей файл перед кожною консультацією, тому ціна в нашій відповіді буде та, що діє сьогодні, а не та, що висить на порталі з весни.

Місце: Мокотів у назві, Урсинів за адресою

Назва будинку чесно каже, куди він дивиться, але не те, де він стоїть. Боксерська, 63 - це Урсинів, його північна околиця біля межі зі Служевцем. Тут немає старих вілл і парків «листівкового» Мокотова: це район офісів, нових кварталів, широких вулиць і залізниці. Зате до роботи на Служевці багато хто дійде пішки або доїде за пару зупинок.

Транспорт. Головний козир місця - електричка. Станція Warszawa Okęcie, де зупиняються поїзди SKM і Koleje Mazowieckie, по прямій приблизно за 630 метрів, пішки близько десяти хвилин. Станція біля аеропорту Шопена - за 1,2 км. Автобусні зупинки Bokserska 71 і Centrum Targowe - за 150 метрів від підʼїзду. До метро пішки не дійти: найближча станція Służew за 2,3 км, до неї і до Wilanowska їздять автобусом. Трамвай є на Постемпу, близько кілометра на північ.

Побут. Biedronka стоїть буквально в сусідньому будинку, близько ста метрів. Lidl на Постемпу - за 600 метрів, торговий центр Westfield Mokotów - за 1,3 км, за словами забудовника хвилин вісім машиною. Аптеки, кафе й сервіси здебільшого довкола офісів Служевця.

Діти. Найближче приватний садок Hikids, близько 150 метрів, публічний Przedszkole nr 317 - приблизно за 500 метрів. Школи: непублічна SP nr 20 Fundacji Szkolnej за 530 метрів і публічна SP nr 191 за 860. До якої публічної школи дитина потрапить за адресою, визначає район (rejon szkoły), це варто уточнити в urzędzie dzielnicy заздалегідь.

Зелень. Власної великої зелені біля Боксерської немає. Між корпусами Hi Mokotów облаштовано зелену зону, забудовник обіцяв посадити понад сотню дерев. Найближчий парк, Park Bartłomieja, приблизно за 800 метрів, а парк біля Служевецького ставу - за 1,4 км, за словами забудовника вісім хвилин велосипедом.

Що довкола будується. Вулиця продовжує забудовуватися: за триста метрів Dom Development будує другу чергу Bokserska 71 зі здачею у 2027 році, через дорогу стоїть будинок Spravia. Рік-два поруч буде будівництво, вантажівки й пил. За відгуками мешканців сусідніх кварталів, про які ми писали в картці Bokserska 71, місцеві найчастіше скаржаться на переповнені автобуси в годину пік, затори й шум. Докладно про цю частину міста - в огляді новобудов Служевця, огляді новобудов Урсинова і гіді про життя на Урсинові.

Обираєте між Служевцем, Урсиновом і «справжнім» Мокотовом, поки ще в Києві чи Львові? Можу порахувати повну ціну 2-3 квартир Hi Mokotów з боксом і гаражем і покласти поруч сусідні будинки, а коли приїдете, зустрінемо й покажемо квартири наживо.

Будинок і квартири: що ви отримуєте за ці гроші

Hi Mokotów - три восьмиповерхові корпуси A, B і C з дворівневим підземним гаражем. Це четвертий проєкт Cordia у Варшаві. На одному з фасадів мурал, між будинками зелена зона для відпочинку. Із того, що забудовник перелічує в стандарті: фотоелектричні панелі на даху дають близько пʼятої частини енергії для спільних частин будинку, є резервуар для дощової води, дитячий майданчик і вуличні тренажери, вхід і гараж через застосунок, у гаражі розпізнавання номерів і місця із зарядкою для електромобілів. Квартири першого поверху із садками, вище - балкони.

Кількість будинків і квартир, здача: Cordia і публічна пропозиція на порталі RynekPierwotny на 13.10.2026; поверховість і гараж: EurobuildCEE. Ціни квартир і місць у гаражі: dane.gov.pl, файл забудовника від 13.10.2026. Обовʼязковий бокс і правило для квартир менше 40 m²: база забудовника для агентств-партнерів на 12.10.2026. Стандарт: оголошення забудовника.

Яку квартиру обирати в цьому будинку

У кожного типу тут своя логіка. Однокімнатні близько 29 m² - найдешевший вхід у готовий будинок на Служевці, від 663 676 до 716 917 zł, але й найдорожчий метр. Місце в гаражі до квартир менше 40 m² забудовник не продає, тож без машини або з місцем на вулиці така квартира підійде. Двокімнатні на 37 m² на останньому, 7 piętro (B.31, B.132, B.134) коштують близько 800-830 тисяч і теж без гаража, це добрий варіант під оренду або для однієї людини.

Якщо потрібна нормальна двокімнатна для пари, дивіться квартири на 51 m² і на 62 m²: перші близько мільйона, другі 1,12-1,21 млн. За оголошеннями забудовника в частини двокімнатних на 62 m² окрема кухня, а це рідкість у новобудовах такої ціни. Трикімнатні починаються з компактних 47,8 m² за 987 739 і 1 017 764 zł (C.06 і C.21): це одна з небагатьох трикімнатних дешевших за мільйон біля Служевця, але кімнати в ній будуть невеликими. Для родини з дітьми зручніші трикімнатні на 77-78 m² за 1,36-1,46 млн або чотирикімнатні на 84-92 m² від 1,5 млн.

Про поверхи. У польському рахунку parter - це перший поверх, а 1 piętro - другий по-нашому. На першому поверсі в квартир садки: тихіше в квартирі вдень, зате нижча приватність і більше пилу з будівництва по сусідству. Верхній, сьомий поверх (по-нашому восьмий) зазвичай світліший і з краєвидом, але влітку там спекотніше.

Повна ціна та іпотека: рахуємо на трьох квартирах

Ціна в каталозі - лише за квартиру. До неї додаються бокс, який тут обовʼязковий (від 9 до 47 тисяч zł залежно від розміру), і місце в гаражі, якщо воно вам потрібне і квартира більша за 40 m²: 45-49 тисяч, із зарядкою 59 тисяч zł. ПДВ уже всередині ціни, податок 2% при купівлі в забудовника не сплачується, а нотаріус, суд і банк - окремі витрати, їх ми зібрали в огляді витрат під час купівлі квартири.

Візьмімо три приклади з внеском 20%, ставкою близько 6,3% і строком 30 років, як в інших наших оглядах. Без боксу, його вартість залежить від конкретного вибору.

Однокімнатна B.18 за 663 676 zł. Власних грошей близько 133 тисяч, кредит близько 531 тисячі, платіж близько 3 290 zł на місяць. Гаража немає і не буде.

Двокімнатна B.31 на 37 m² за 800 493 zł. Внесок близько 160 тисяч, кредит близько 640 тисяч, платіж близько 3 960 zł.

Трикімнатна C.06 на 47,8 m² за 987 739 zł плюс місце за 49 000 zł. Разом близько 1,04 млн, внесок близько 207 тисяч, кредит близько 829 тисяч, платіж близько 5 130 zł на місяць.

Не впевнені, чи дасть банк таку суму? Порахуйте кредитоспроможність за своїм доходом: калькулятор покаже, на яку квартиру зі списку реально розраховувати.

У готової квартири є важлива відмінність від будівництва: гроші платять одразу, у нотаріуса, а не частинами за графіком. Банк перераховує кредит забудовнику в день угоди, тому схвалення іпотеки потрібно отримати до того, як закінчиться бронь. Якщо ви іноземець, умови банків залежать від виду перебування: дивіться огляди іпотеки для іноземців, з тимчасовою картою побиту, з PESEL UKR і для JDG і B2B.

Cordia і що показали приймання цього будинку

Cordia - житловий бренд угорської групи Futureal. У Польщі вона з 2015 року, у 2020 році купила варшавського забудовника Polnord. У Варшаві в неї небагато проєктів, а в минулому була помітна історія із затримкою здачі кварталу Fantazja на Бемові. Для готового будинку ризик строків уже знято, тож важливіше інше: якість самих квартир.

І тут дані добрі. З квітня по жовтень 2026 року незалежні інженери провели в Hi Mokotów 9 технічних приймань. За кількістю дефектів будинок отримав 5 із 5, за їхньою серйозністю 4,7, за роботою офісу забудовника 5 із 5. Штукатурка і стяжки по 4,7, вологи не знайшли жодного разу. Найслабше, як майже скрізь, вікна: 3,7 з 5. У звітах повторюються подряпини на склі й забруднені рами. В одному вересневому прийманні інженер назвав штукатурку в конкретній квартирі незадовільною, тож приймання самотужки або з інженером однаково потрібне.

У приймання готової квартири є зрозумілі правила, і їх варто знати заздалегідь. Усі знайдені дефекти записують у протокол. За законом про захист покупця житла забудовник протягом 14 днів має визнати дефекти або письмово відмовити, а визнані усунути протягом 30 днів. Якщо щось виявиться пізніше, лишається гарантія продавця (rękojmia) на пʼять років для нерухомості. Тому подряпину на склі краще записати в протокол одразу, а не сперечатися про неї через рік.

Що це означає. За балами це найкращий будинок Cordia у Варшаві й один із найрівніших результатів серед будинків, які ми розбирали. Але 9 приймань - це 9 квартир із 224, а не гарантія для вашої. Відгуків самих мешканців поки майже немає: будинок заселяється з весни 2026 року, обговорень на форумах ми не знайшли. Як проходить приймання і що записати в протокол, ми пояснили в статті про приймання квартири від забудовника.

І ще одна деталь для перевірки. В офіційному файлі цін продавцем зазначено компанію Hi Mokotów sp. z o.o. (KRS 0001183695). У старих документах і на порталах може траплятися попередня назва: за даними KRS, у червні 2025 року компанію Hi Mokotów Cordia Partner 2 sp. z o.o. sp.k. перетворили на нинішню sp. z o.o., а її єдиний учасник - Cordia Polska sp. z o.o. Це та сама фірма, але до броні однаково варто побачити в проспекті, хто підписує договір, і звірити номер KRS.

Hi Mokotów чи сусіди по Боксерській

На Боксерській зараз три дуже різні пропозиції за кілька сотень метрів одна від одної, і порівнювати їх найчесніше між собою.

Osiedle Bokserska 71 (Dom Development) - за триста метрів. Метр починається з 15 500 zł, однокімнатні приблизно з 522 тисяч, у каталозі 190 квартир, але ключі в другому і третьому кварталах 2027 року, а платити доведеться за графіком будівництва. Різниця з Hi Mokotów у ціні метра сягає кількох тисяч zł, і це плата за рік очікування. Докладно - в картці Bokserska 71.

Будинок Spravia на Боксерській, 73A - через дорогу. За нашими даними на початок жовтня, метр там починався приблизно з 16 890 zł, квартири 26-62 m², здача в другому кварталі 2026 року. За прийманнями забудовники близькі.

Modern Mokotów (Archicom) - на Служевці, на місці колишніх офісів. Це вже справжній Мокотів за адресою, з великим міським кварталом, але нові корпуси здаються до 2028 року, а метр в останньому етапі від 20 тисяч zł. Огляд - у картці Modern Mokotów.

Якщо ж потрібна саме готова квартира на Мокотові, інший варіант - Aura Mokotów на Секерках: низькі будинки біля Вісли, двокімнатні від 756 тисяч, але там зовсім інший район і майже немає вільних квартир. Інші готові новобудови зібрано в добірці готових будинків і здачі 2026-2027.

Порівнювати ці будинки має сенс однаково: не ціну «від» з оголошення, а повну ціну конкретної квартири тієї самої площі разом із боксом і місцем у гаражі, плюс те, скільки ви заплатите за оренду, поки чекаєте ключів. У готового будинку цей останній рядок дорівнює нулю, у будівництва зі здачею через рік це дванадцять місячних платежів за орендовану квартиру. Лише після такого підрахунку видно, де справді дешевше.

Плюси й мінуси Hi Mokotów

Плюси. Будинок готовий: квартиру можна подивитися, а не обирати за планом, і вʼїхати за кілька тижнів після угоди. Найкращі серед проєктів Cordia у Варшаві оцінки незалежних приймань, офіс забудовника інженери хвалять. Електричка з Окенце за десять хвилин пішки, автобуси біля підʼїзду, робота на Служевці поруч. Магазин у сусідньому будинку. Прозора історія цін у державній базі. Рідкісні для такої ціни трикімнатні дешевші за мільйон і двокімнатні на 62 m² з окремою кухнею.

Мінуси. Це Урсинів, а не Мокотів, і поруч немає ні метро, ні великого парку. Метр вищий, ніж на будівництвах по сусідству. Ціни за рік зросли, і остання хвиля підвищень була у вересні. Бокс обовʼязковий і коштує до 47 тисяч, місце в гаражі до маленьких квартир не продають. Довкола ще рік-два буде будівництво сусідніх кварталів, а мешканці району скаржаться на переповнені автобуси й затори. Відгуків мешканців самого будинку поки майже немає.

Головне, що варто зважити: ви платите не за престижну адресу, а за готову квартиру зараз біля роботи й електрички. Якщо це збігається з вашим життям, переплата виправдана. Якщо ні, за ті самі гроші можна знайти більше метрів або зеленіше місце.

Кому підійде, а кому ні

Якщо щодня їздите до центру, порахуйте дорогу чесно: електричкою з Окенце або автобусом до метро. Для одних це зручно, для інших щодня зайві 15-20 хвилин. Якщо метро біля підʼїзду принципове, дивіться новобудови біля метро.

Якщо працюєте на Служевці, біля аеропорту або в офісах уздовж Постемпу, це одна з найлогічніших покупок: на роботу пішки або кілька зупинок, і не треба чекати на будівництво.

Якщо хочете тиші та зелені, я б чесно дивився в інший бік. Боксерська - міська вулиця з офісами й будівництвами, до парків 800 метрів і більше. Тихіше й зеленіше, наприклад, на Стегнах і Садибі.

Якщо бюджет обмежений, реальний вхід - однокімнатні від 663 тисяч і двокімнатні на 37 m² близько 800 тисяч. Дешевше на цій самій вулиці лише Bokserska 71, але з ключами у 2027 році. Більше варіантів - у добірці квартир до мільйона.

Якщо у вас діти, садки є за пʼять хвилин, публічна школа ближче ніж за кілометр. Трикімнатні на 77-78 m² і чотирикімнатні квартири дають нормальні спальні, але двору з великою зеленню тут немає. Що ще перевірити родині, ми зібрали в добірці новобудов для родини.

Якщо купуєте під оренду, однокімнатні й двокімнатні на 37 m² біля офісів Служевця - зрозумілий продукт для орендарів, які працюють поруч. Зважте, що гаража до них немає. Як рахувати дохідність, розібрано в статті про квартиру під оренду.

Якщо ви ще за кордоном, готовий будинок зручний: квартиру можна показати по відео, перевірити документи й історію ціни дистанційно, а приїхати вже до нотаріуса або оформити довіреність. Покроковий порядок купівлі в забудовника ми описали в статті як купити квартиру в забудовника.

Якби обирав я

Я б розглядав Hi Mokotów для зрозумілого випадку: людина або пара, які працюють на Служевці чи їздять електричкою, хочуть вʼїхати найближчими місяцями і не хочуть платити ще рік оренди, поки будуються сусіди. Для них це розумна покупка: будинок готовий, приймання одні з найкращих, історія цін відкрита.

Із каталогу я б насамперед дивився три групи. Однокімнатні B.18 і B.26 після вересневого зниження як найдешевший вхід у готовий будинок. Двокімнатну A.44 на 41 m², яка коштує на 43 тисячі менше, ніж рік тому. І двокімнатні на 62 m² (B.40, B.44, B.60, B.64), якщо потрібна квартира з окремою кухнею для пари. Трикімнатну B.97 я б не брав, поки офіс не пояснить, за що її ціна зросла на 19%.

Перед бронюванням я б обовʼязково зробив три речі: подивився б того самого дня готові квартири й будівництво Bokserska 71 по сусідству, щоб зрозуміти, чи вартий рік очікування різниці в ціні; проїхав би ранковий маршрут на роботу; і прямо запитав би про знижку на бокс або місце в гаражі. Коли в готовому будинку сорок вільних квартир, така розмова цілком доречна.

Що перевірити до броні

Із готовою квартирою головний ризик не в строках, а в деталях угоди й самої квартири. Перевіряйте документи, дивіться квартиру на власні очі й рахуйте повну ціну. Якщо ви поки не у Варшаві, таку поїздку можна зробити з нами під час першого приїзду. Попросіть у забудовника й перевірте:

1. Яка компанія продає квартиру. В офіційному файлі цін це Hi Mokotów sp. z o.o., KRS 0001183695. Звірте з проспектом і перевірте її в KRS.
2. Повну ціну письмово: квартира, обовʼязковий бокс і, якщо квартира більша за 40 m², місце в гаражі. Запитайте, які місця ще вільні.
3. Історію ціни обраної квартири в dane.gov.pl: коли її востаннє змінювали і чи не підняли її на 3% у вересні.
4. Якщо квартира на першому поверсі: чи є садок, якої він площі і чи входить у ціну. Запитайте, що стоїть за різкими змінами ціни, як у B.97.
5. Книгу квартири й ділянки (księga wieczysta): хто власник і чи не висить ще іпотека банку, що фінансував будівництво.
6. Графік угоди щодо готової квартири: дата нотаріуса, коли платите, коли ключі. Погодьте його з банком до броні.
7. Саму квартиру при денному світлі: вікна і скло (на прийманнях тут найчастіше знаходили подряпини), штукатурку, рівень підлоги.

Що дивитися в бронюванні та договорах, ми розібрали в статтях про договір бронювання, про договір із забудовником і як читати prospekt informacyjny. Порівняти ціну з реальними угодами в окрузі допоможе стаття про ціни угод і ціни забудовників.

Часті запитання

Оновлено: 13 жовтня 2026. Ціни й історія цін - за файлом забудовника в dane.gov.pl на 13 жовтня 2026 року, поверх і кімнати - за базою забудовника для агентств на 12 жовтня. Перед бронюванням ціну конкретної квартири перевіряємо в Cordia.