Квартира в Польше для украинцев: покупка, ипотека с PESEL UKR и CUKR, документы

Квартира в Польше для украинцев: можно ли купить и сколько уже купили

Украинцы сейчас главные иностранные покупатели жилья в Польше. По данным MSWiA, в 2025 году они купили без всяких разрешений почти 9,3 тысячи квартир общей площадью 548 тысяч м², на 6% больше, чем годом раньше, и больше, чем граждане всех остальных стран из списка министерства вместе. В среднем около 59 м² на сделку, типичная двушка или небольшая трёшка. Так что вопрос давно не «можно ли», а «с каким документом дадут кредит», «как довезти деньги» и «что будет с налогом, если дома осталась квартира».

Закон здесь проще, чем кажется. По правилам MSWiA гражданину страны вне Европейской экономической зоны, в том числе Украины, разрешение не нужно на покупку самостоятельной квартиры и гаражного места к ней, если они вне приграничной зоны. Квартира в Варшаве под это исключение подпадает, нотариус проверит это перед актом. Разрешение понадобится для дома с участком, отдельной земли или жилья в приграничной зоне, так что в гминах у самой границы статус территории проверяйте первым делом.

И сразу о том, чего квартира не даёт: карту побыту за неё не выдают. Её получают за работу, бизнес, учёбу, семью и по другим основаниям из закона, а своё жильё даёт только адрес для мельдунка. Поэтому порядок почти всегда такой: сначала документ о пребывании и доход, потом банк, потом квартира.

UKR и CUKR: какой у вас документ и что он значит для покупки

Для нотариуса статус почти не важен: за свои деньги купить можно и с PESEL UKR, и вообще без польского документа, нужен действующий паспорт. Для банка статус - первый фильтр.

Статус: gov.pl, UdSC и UNHCR Poland на начало октября 2026 года. Банки: обзоры брокеров и пресса, весна 2026 года.

Что это значит для вас. PESEL UKR даёт легальное пребывание до 4 марта 2027 года, для банка это горизонт меньше полугода, а ипотека идёт на 25-30 лет. Поэтому большинство банков с одним UKR не работает, а карта CUKR на 3 года для них уже обычный документ.

Кто может получить CUKR и сколько это стоит

Карта CUKR - отдельная карта побыту для тех, кто жил в Польше на временной защите. Условия по информации Urzędu do Spraw Cudzoziemców: вы гражданин Украины или член его семьи, статус UKR был у вас на 4 июня 2025 года, активен на дату заявления и длится без перерыва не меньше 365 дней. Заявление подаётся только электронно через систему MOS, с доверенным профилем или электронной подписью, приём идёт с 4 мая 2026 года по 4 марта 2027 года. Пошлины 340 злотых за разрешение и 100 за карту. Карта действует 3 года и даёт полный доступ к рынку труда.

У этого шага есть цена: после перехода на CUKR пропадает часть льгот временной защиты, например бесплатное жильё и часть социальной помощи, по информации UNHCR. И проверьте одну деталь до банка. Если PESEL UKR вы получали только по заявлению, без паспорта, паспорт нужно было предъявить в гмине до 31 августа 2026 года. Кто этого не сделал, по информации UdSC, теряет статус UKR, а с ним и право на CUKR. Если сомневаетесь, посмотрите статус в mObywatel или спросите в гмине.

Если вы приехали по работе или учёбе, у вас обычная карта побыту, и всё сказанное ниже про банки относится к вам в полной мере. Подробнее в гайдах ипотека с PESEL UKR и CUKR и ипотека с временной картой побыту.

Ипотека с PESEL UKR: что на самом деле говорят банки

Честный ответ: с одним PESEL UKR ипотека возможна, но выбор банков очень узкий. В интервью изданию НВ в мае 2026 года варшавский брокер Оксана Рогала говорила, что под PESEL UKR ипотеку выдаёт фактически только Erste (бывший Santander). Обзор брокера hipoteczny.pl того же года называет тот же банк, а остальные крупные банки, по их данным, хотят карту побыту, которая действует ещё 6 или 12 месяцев, а некоторые только постоянную. Списки меняются каждые несколько месяцев, так что это ориентир, а не правило.

Дальше решают четыре приземлённые вещи. Польский доход в злотых: umowa o pracę, zlecenie или JDG с историей. Главная причина отказов у украинцев, по словам брокеров, - доход, который нельзя подтвердить: часть платят наличными, и для банка этих денег нет. Кредитная история: банк смотрит BIK, а просрочки по кредитам в Украине тоже могут всплыть. Взнос: стандартно 20%, с дополнительной страховкой 10%. Возраст: кредит обычно должен закончиться до 70-75 лет, поэтому после 50 срок и сумма будут меньше.

И мелочь, на которой спотыкаются чаще, чем на доходе: если номер PESEL у вас защищён (zastrzeżenie PESEL), банк не подпишет кредитный договор, пока запрет действует. Снять его можно в mObywatel, на gov.pl или в гмине, а после сделки включить снова. Со стороны это выглядит как отказ по доходу, хотя дело в пяти минутах в приложении.

Если вы не уверены, подавать ли заявку сейчас с PESEL UKR или сначала дождаться CUKR, напишите нам: сверим ваш документ и доход с требованиями банков ещё до выбора квартиры. Если вы пока в Украине, расскажем, что можно подготовить заранее, а в Варшаве встретим и покажем районы вживую.

Если доход идёт с B2B через JDG, банки обычно хотят видеть 12 месяцев деятельности, некоторые 24, и смотрят на форму налогообложения: при ryczałcie в доход засчитывается только часть выручки. Как это считают, разобрано в гайде ипотека для JDG и B2B, а сколько банк может дать под ваш доход, покажет калькулятор кредитоспособности. Список банков и их условий для иностранцев собран в гайде какие банки дают ипотеку иностранцам.

Деньги из Украины: что разрешает НБУ и как довезти их до нотариуса

Если взнос лежит в украинском банке, это главный практический вопрос всей покупки. При военном положении валютные операции регулирует постановление НБУ № 18 от 24 февраля 2022 года. В мирное время для таких целей есть е-лимит, до 200 тысяч евро в год на инвестиции за границей, но сейчас, как пишут украинские банки, такие переводы закрыты.

Постановление НБУ № 90 от 10 августа 2026 года, разъяснения украинских банков и legalaid.ua. Лимиты меняются, сверяйтесь с банком на дату перевода.

Что это значит для вас. С 11 августа 2026 года правила заметно мягче: лимит платежей с гривневого счёта вырос со 100 до 200 тысяч гривен в месяц, появились переводы SWIFT. Для жизни этого достаточно, для квартиры нет: 200 тысяч гривен - это несколько тысяч евро, а взнос даже за небольшую варшавскую квартиру больше 100 тысяч злотых. Поэтому деньги везут частями и заранее, за несколько месяцев до брони.

Наличные. Вывезти из Украины до 10 тысяч евро в эквиваленте можно без письменной декларации, больше - только с декларацией и документами о происхождении, обычно справкой банка о снятии или обмене. На въезде в ЕС сумму от 10 тысяч евро тоже декларируют. Но пачку наличных на сделку я бы не нёс: застройщик принимает деньги только на счёт эскроу, а продавцу на вторичке безопаснее платить переводом со счёта с понятной историей.

Документы о происхождении денег. Польский банк по закону о противодействии отмыванию денег спросит источник любой крупной суммы, а нотариус запишет в акт, как оплачивается цена. Сохраните договоры продажи квартиры или машины в Украине, выписки, справки о доходах и о снятии наличных: восстанавливать их из Варшавы долго. Брокеры называют крупные взносы без бумаг второй частой причиной проблем у украинских заёмщиков.

Нотариус и доверенность: договор Польши и Украины 1993 года

Форма сделки с недвижимостью, по статье 34 договора о правовой помощи между Польшей и Украиной от 24 мая 1993 года, подчиняется праву страны, где находится недвижимость. Для квартиры в Польше это польское право, а на практике акт у польского нотариуса.

Если вы ещё в Украине и не можете приехать. Подписать акт за вас может представитель по нотариальной доверенности. По статье 15 того же договора документы, оформленные или заверенные компетентным органом одной страны, с печатью и подписью, действуют в другой без легализации. Значит, доверенности от украинского нотариуса апостиль для Польши, как правило, не нужен, а присяжный перевод на польский нужен. Проект доверенности я бы сначала согласовал с польским нотариусом, который будет вести сделку: узкая доверенность на конкретную квартиру и цену безопаснее общей. Как устроить сделку на расстоянии, разобрано в гайде о покупке квартиры дистанционно.

Паспорт. Нотариусу и банку нужен действующий заграничный паспорт, и данные в PESEL должны совпадать с ним. Если вы меняли паспорт после получения PESEL UKR, обновите данные до сделки, иначе банк остановит процесс на проверке.

Если вы в браке. Нотариус спросит о режиме имущества супругов: от него зависит, кто станет собственником и чьё согласие нужно, особенно если один из супругов остался дома. Свидетельство о браке понадобится с присяжным переводом. Подробнее в гайде покупка квартиры супругами.

PCC: почему квартира в Украине стоит 2% от цены польской

Покупка первой квартиры на вторичке в Польше освобождена от налога PCC 2%. Условие: покупателю ни в день сделки, ни раньше не принадлежала квартира или дом, ни доля в них (кроме унаследованной доли до 50%). Закон не ограничивает это условие Польшей, и Министерство финансов прямо разъясняет, что собственное жильё за границей лишает права на освобождение. Для украинцев это особенно болезненно: квартира может быть повреждена, остаться в оккупации или сдаваться за копейки, но формально она ваша. Если ситуация пограничная, например жильё разрушено, я бы до сделки спросил нотариуса, а при сомнениях запросил индивидуальную интерпретацию в KIS.

Для квартиры за 600 тысяч злотых это 12 тысяч сверху, и платятся они из своих денег, а не из кредита. Нотариус попросит письменное заявление, что другого жилья у вас не было, и ложное заявление обойдётся дороже налога. При покупке супругами в общую собственность условию, по позиции налоговой, должны отвечать оба. На новостройке от застройщика PCC нет, в цене уже VAT, и для тех, у кого дома осталась квартира, это аргумент за первичку. Полный расчёт в гайде расходы при покупке квартиры, сравнение рынков в гайде вторичка или новостройка.

Снимать дальше или покупать: честная арифметика

Многие украинские семьи снимают жильё в Варшаве с 2022 года, и вопрос «сколько можно платить чужому человеку» звучит всё чаще. Разница в месяце меньше, чем кажется. По нашему гайду о переезде, средняя аренда двушки в Варшаве в августе 2026 года была около 3 600 злотых. Платёж по ипотеке за похожую двушку 50 м² в Бемове (около 735 тысяч, кредит около 588 тысяч, 6,3%, 30 лет) выходит около 3 640 злотых. Чинш и счётчики в обоих случаях примерно одинаковые.

Решает не месячный платёж, а три другие вещи. Деньги на старте: для покупки нужно около 147 тысяч взноса и ещё около 3% на расходы сделки, для аренды только залог. Горизонт: если вы не уверены, что останетесь в Варшаве хотя бы на 5 лет, продажа и налоги съедят выгоду. Статус: с PESEL UKR покупать в кредит тяжело, с CUKR или картой по работе уже нормально. Если все три пункта закрыты, я бы покупал. Если нет, спокойнее ещё год снимать и копить взнос в Польше. Посчитать на своих цифрах можно в калькуляторе аренда или ипотека, общий план переезда в гайде переезд в Варшаву. Если решите пока снимать, имейте в виду правила по залогу: как вернуть кауцию.

Три сценария: семья с 2022 года, айтишник на B2B и человек ещё в Украине

Цифры ориентировочные: цены сделок на вторичке по районам из наших гидов на июль 2026 года, ставка 6,3% как рабочий пример, кредит на 30 лет.

Семья в Варшаве с 2022 года, снимают квартиру

Двое взрослых и двое детей, приехали весной 2022 года, оба работают по umowie o pracę, у обоих PESEL UKR. Хотят свою квартиру около 60 м² в Урсусе: электричка, недорогой вход, много семей. По цене около 13 900 злотых за метр это около 837 тысяч, взнос 20% около 167 тысяч, кредит около 670 тысяч, платёж около 4 140 злотых в месяц. Если в Харькове осталась квартира, на вторичке сверху ещё около 16,7 тысяч PCC. Первый шаг здесь не просмотры, а CUKR: с трёхлетней картой банков намного больше, чем с UKR. Пока ждут карту, стоит проверить BIK и собрать справки о доходе. Если взноса не хватает, посмотрите гайд Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

IT-специалист на B2B

Приехал в 2022 году, через год открыл JDG и работает на польскую и зарубежные компании, у него карта побыту. Хочет квартиру 45 м² на Воле, чтобы до офиса и метро M2 ходить пешком. По цене около 18 000 злотых за метр это около 809 тысяч, взнос около 162 тысяч, кредит около 647 тысяч, платёж около 4 000 злотых в месяц. Главный вопрос банка не паспорт, а JDG: сколько месяцев деятельности, какая форма налогообложения, в какой валюте платят зарубежные клиенты. Такой доход банк засчитает, но банков меньше, а документов больше. Я бы начал с проверки в двух-трёх банках, которые работают с B2B, и только потом смотрел квартиры.

Человек ещё в Украине, покупает за свои

Живёт в Киеве, переезжать собирается позже, покупает заранее и без кредита. Смотрит однушку 40 м² на Бялоленке, где больше метров за те же деньги: по цене около 12 900 злотых за метр это около 514 тысяч. Если в Киеве есть своя квартира, на вторичке будет PCC около 10 тысяч, на новостройке нет. Главная работа здесь маршрут денег: лимиты НБУ, наличные с декларацией, документы о происхождении, счёт в польском банке, открытый заранее. Сделку можно подписать в одну поездку или по доверенности. Готовая квартира на вторичке здесь проще новостройки: одна сделка и один платёж, без второго визита к нотариусу через два года.

Что рассказывают украинцы, которые покупали или пытались

Самые полезные истории те, где что-то пошло не по плану. Брокер hipoteczny.pl в 2026 году описывал случай Анастасии: предварительную оценку она прошла в двух банках, одобрение ждала три с половиной месяца, а кредит в итоге взяла в третьем банке на лучших условиях. Там же история Владислава, у которого посреди процесса закончилась карта побыту: его перевели в банк, который принимал заявку без действующей карты, и сделку закрыли в срок. Мораль одна: в сроки предварительного договора закладывайте запас на второй банк.

Оксана Рогала в интервью НВ рассказывала, что украинцы чаще всего покупают двушки 40-50 м², всё чаще на вторичке, а доля покупок в ипотеку выросла примерно до 40%. Самая дорогая ошибка в её практике - потерянный задаток в 50-70 тысяч злотых, когда предварительный договор подписали без оговорки на случай отказа банка. И она же развенчивает миф о «богатых украинцах, которые разгоняют цены»: иностранцы дают 5-7% всех покупок жилья.

Обратная сторона - в истории украинки из Мариуполя, которую в июле 2026 года пересказывало OBOZ.UA. Шесть лет она живёт в Кракове и копит на взнос: «Я была очень наивной». Пока семья копила, за те же 700-800 тысяч злотых, за которые раньше брали просторную трёшку, теперь предлагают маленькую квартиру, а продать жильё дома нечего, оно в оккупации. Вывод простой: если планируете остаться, копить взнос в злотых и строить кредитную историю стоит начинать сразу, а не «когда станет понятнее».

Ошибки, которые обходятся украинцам дороже всего

Заявка в банк с одним PESEL UKR наугад. Если у вас есть право на CUKR, разумнее сначала получить карту, а потом идти туда, где ваш документ принимают.

Задаток без оговорки на кредит. Предварительный договор без условия на случай отказа банка - это риск потерять 10% цены.

Деньги без бумаг и забытый zastrzeżenie PESEL. И то, и другое останавливает сделку на последнем шаге. Соберите справки до переезда денег и снимите запрет на время заявки.

Расчёт без PCC. Квартира в Украине, даже повреждённая или в оккупации, лишает освобождения на вторичке: это 2% цены из своих денег.

Если бы покупал я с украинским паспортом

Если я в Варшаве с PESEL UKR и работой, я бы начал не с квартир, а с документа: проверил, подхожу ли под CUKR, и подал заявление через MOS, пока идёт приём. Параллельно навёл бы порядок с доходом и BIK и узнал в двух-трёх банках, что они скажут именно о моём случае. Квартиры начал бы смотреть, когда на руках карта и предварительная оценка из банка.

Если я ещё в Украине и покупаю за свои, я бы начал с денег: открыл счёт в польском банке, перевозил взнос частями в пределах лимитов НБУ и с документами, а в одну поездку посмотрел бы два-три района и пару квартир вживую. На сделку можно приехать второй раз или выдать узкую доверенность. Общий порядок покупки в гайде как купить квартиру в Польше, а перед задатком пройдитесь по чек-листу проверки квартиры перед покупкой. Если вы из Беларуси или у вас смешанная семья, похожий разбор есть в гайде квартира в Польше для белорусов.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены сделок по районам - на июль 2026 года, аренда - на август 2026 года, правовая информация о UKR и CUKR, лимиты НБУ и правила банков проверены на начало октября 2026 года. Миграционные правила, лимиты НБУ и политика банков меняются, перед задатком и переводом денег сверяйте актуальные условия.